Una vivienda es un bien o propiedad bastante costoso pero su adquisición no deja de ser una necesidad en sí misma. Cuando busquemos vivienda y comparemos precios, debemos tener muy claro si nos lo podemos permitir o no, aunque encontremos un chollazo. Una vez hayamos analizado nuestra situación personal, veremos si nos interesa comprar al contado o financiado.
Existen distintos métodos de pago, aunque al que más se recurre es al préstamo o crédito hipotecario, aunque en los tiempos que corren es un poco difícil conseguir un crédito, ya que las entidades bancarias exigen algunos requisitos como una nómina que garantice que podremos pagar el crédito mensualmente; no figurar en ninguna lista de morosos; no tener otros créditos pendientes; que el préstamo no supere el 40% de nuestros ingresos…
Sin embargo, pagar una casa al contado también es una opción no menos válida, recomendada por la mayoría de expertos financieros, aunque el problema surge cuando se teme a la descapitalización. También cabe tener en cuenta que, en ocasiones, no resulta muy viable, especialmente si la cantidad a pagar es bastante elevada.
Por este motivo hay que informarse bien de todos los detalles antes de decantarse por uno u otro método de pago. En este artículo queremos mostrarte cuáles son las ventajas y desventajas de comprar una casa al contado o con financiación.
Ventajas de un crédito hipotecario
Una de las mayores ventajas de comprar con financiación es la rapidez con la que se obtiene y se puede disfrutar del piso o local. Aunque no se disponga de todo el dinero para pagar la totalidad del mismo, con una hipoteca el inmueble ya estará a tu nombre (a pesar de la gran deuda contraída con el banco).
Otra ventaja que supone bastante comodidad para los clientes es la nueva opción que ofrece la reforma de la Ley Hipotecaria. Ahora las inmobiliarias pueden ejercer de intermediarios para ofrecer dichos créditos. De este modo, el comprador también estará asesorado por los agentes para tener que preocuparse mucho menos (o nada) en la elección del préstamo.
Además, solicitando un préstamo hipotecario (siempre que te sea concedido) te permitirá acceder a propiedades inmobiliarias de mayor precio, situadas en mejores barrios o que puedan tener mejores características: mayor espacio, zonas ajardinadas, ascensor, garaje… con las que poder tener mejor calidad de vida.
Por último, no hay que olvidar que los créditos hipotecarios para bienes de mucho valor (como una vivienda), permiten una deducción de los impuestos y desgravaciones fiscales de los que no podrás beneficiarte pagando al contado.
Desventajas de la compra con financiación
La principal es la preocupación por no poder pagar la hipoteca mes a mes. Para ello habrá que tener muy claro el nivel de endeudamiento al que nos podemos “someter” porque, en caso de impago, ante futuros créditos tendrás malas referencias. Sin embargo, con un buen asesoramiento profesional (de tus gestores) podrás elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus ingresos mensuales y a tu capacidad de ahorro.
Otra desventaja que presenta la compra con un crédito hipotecario es el pago de los intereses y comisiones (de apertura, cancelación, amortización…), importes que aumentan el precio final del bien y de la cuantía del crédito.
Comprar tu nueva propiedad al contado
Si dispones del dinero de la propiedad que deseas (más los gastos de notaría y gestoría) en efectivo y no deseas contraer deuda alguna con una entidad financiera, puedes pagarlo al contado, sin olvidar que también tiene sus ventajas y desventajas.
Ventajas de comprar al contado
Aunque desembolsar los ahorros de nuestra vida supone un gasto importante (a la par que grande), se transformará en un gasto menos mensualmente y, por tanto, un alivio en la economía familiar, además de ninguna preocupación porque la casa (o piso) ya será tuya desde el momento en que la pagues y no tendrás que preocuparte porque te desahucien.
Al pagar al contado podrán hacerte un mejor precio: puedes conseguir descuentos, ya que las empresas tienen la garantía de que no habrá impagos y también te ahorrarás los intereses bancarios.
Desventajas de comprar al contado
La principal desventaja de esta opción de pago es la descapitalización, es decir, pierdes liquidez, te quedas sin ahorros. Tanto si ese dinero pertenece a un fondo de ahorros o lo tienes expresamente para la compra del piso es mejor pensar detenida y concienzudamente si conviene quedarse sin estos ahorros en ese momento determinado para evitarnos tener más deudas en el futuro.
Las entidades bancarias aún poseen en sus carteras inmuebles embargados a constructoras, promotoras o particulares privados. ¿Merece la pena adquirir alguna de estas ocasiones bancarias? Depende. Como todo, la compra de alguna de estas viviendas tiene sus ventajas, sí, pero no es oro todo lo que reluce, así que también hay una serie de desventajas que no hay que olvidar.
Los expertos coinciden en que cada vez es más complicado encontrar viviendas de bancos cuya relación calidad-precio sea buena: las mejores oportunidades se vendieron hace años (al inicio de la crisis, aproximadamente), por lo que encontrar algún inmueble interesante (fuera de precio de mercado y en buenos barrios) es muy difícil pero no imposible. Sólo hay que rebuscar mucho y muy bien entre las oportunidades que ofrece la banca…
Ventajas acerca de comprar una ocasión bancaria
Aunque la búsqueda para encontrar viviendas de bancos que merezcan la pena, todavía quedan grandes oportunidades, especialmente en las campañas de “rebajas”, que en las entidades bancarias se dan entre mayo y noviembre: si estás atento y buscas bien podrás encontrar descuentos de hasta un 30% o un 40%.
Esto se debe a que muchos bancos no logran vender los inmuebles de sus carteras porque aún están a precios fuera de mercado, en ubicaciones que no interesan a los clientes potenciales (en barrios periféricos o en pequeños pueblos) y son de segunda mano, de calidad media-baja. Para conseguir quitárselas de encima realizan estos descuentos tan agresivos durante dichas campañas de rebajas.
En función del tipo de vivienda que busques, esto puede ser una ventaja porque si deseas hacerte con una vivienda en una población costera (o cercana al mar), los pisos de bancos pueden convertirse en una gran oportunidad: en zonas turísticas cercanas al mar donde los precios eran muy caros durante la burbuja inmobiliaria ahora puedes encontrar verdaderos “chollos”, apartamentos con descuentos de hasta el 60% o desde 35.000 euros (mucho más económicos que hace 15 o 20 años).
Pero la que constituye sin duda la principal ventaja a la hora de comprar una de estas ocasiones bancarias es que la entidad pone más ventajas de financiación que para cualquier otro tipo de adquisición (particulares o inmobiliarias). Las condiciones preferentes en las hipotecas para comprar una casa de un banco pueden ser beneficiosas:
Desventajas de adquisiciones de ocasiones bancarias
Una de las principales desventajas de las viviendas que ofertan estas entidades es que, al tratarse principalmente de viviendas embargadas por el banco, su estado de conservación puede ser bastante malo (hay anuncios de pisos que ni siquiera tienen fotos debido a su mal estado), teniendo que invertir una gran suma de dinero para reformarla. Si lo que buscas es un lugar en el que entrar a vivir olvidándote de obras, puede que ninguno de sus inmuebles sea el que andas buscando.
Otro de los inconvenientes de comprar un piso del banco es que sus precios suelen ser menos negociables. Al comprar una vivienda de segunda mano, el precio de salida es más flexible si el vendedor es una inmobiliaria o un particular, con quienes se puede “regatear” para conseguir un buen descuento. Hay entidades bancarias con las que también se puede negociar el precio, pero es más complicado y el descuento (en caso de conseguirlo) menor.
Respecto a los precios de los inmuebles de los bancos, pensamos que son más económicos que los de una inmobiliaria o un particular pero no siempre es así: cabe comentar que el propio Sareb (el denominado banco malo), expuso que sus operaciones se realizan a precio de mercado y la OCU alertó de que las viviendas de bancos no son más baratas que las demás.
También hay que añadir que las condiciones preferentes para que el banco en cuestión te conceda el préstamo hipotecario suelen llevar asociadas ciertas cláusulas difíciles de cumplir. Cuidado con la financiación al 100% ya que en ocasiones suele ir acompañada de tipos de interés bastante más altos. Además, puede que para poder obtener el préstamo, la entidad obligue a pagar una cantidad al contado que no se tiene en ese momento, además de contratar seguros y otros productos, lo que hará que nos pensemos si merece la pena contratar alguno de estos productos o pagar más intereses por nuestra vivienda.
En países como Estados Unidos, Canadá, Gran Bretaña o Francia, la figura del Personal Shopper Inmobiliario (PSI) lleva años operando, es conocida como Exclusive Buyer Agent (EBA) y un 40% de las compras se realizan con su asesoramiento. En España estos profesionales comenzaron su andadura en el año 2.010 y en la actualidad existen en nuestro país más de 100 empresas que ofrecen este servicio, representados por la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI). Su presencia en el sector inmobiliario aún es bastante pequeña e insignificante, aunque el interés por este nuevo servicio continúa creciendo y se espera que en el próximo lustro se realicen entre un 20% y un 30% de compraventas con el asesoramiento de un Personal Shopper Inmobiliario.
Pero, ¿qué son exactamente? Pueden definirse como “agentes del comprador”. Esto es lo que los distingue de las inmobiliarias tradicionales, cuyo cliente por excelencia es el vendedor, no el comprador. En opinión de los expertos, en España “la tendencia de invertir los ahorros en ladrillo ha hecho que el negocio tradicionalmente se incline hacia el lado de la oferta, desatendiendo la demanda”. Así, los Personal Shopper Inmobiliarios defienden los intereses del comprador, que no estaba representado por nadie en el proceso de compra de una vivienda, no los del vendedor.
¿Cómo hacen su trabajo los Personal Shopper Inmobiliarios?
La persona que contrate sus servicios, el comprador en este caso, le especifica al agente el tipo de vivienda que busca, las características, calidades, localidad y zona y el presupuesto que se ha fijado para la compra. Tras este primer paso, el agente realiza una búsqueda de inmuebles: visita decenas de ellas para descartar las que no cumplan con todos los requisitos establecidos por el comprador y realiza una selección con las viviendas que mejor encajan en lo que estaba buscando el comprador. Tras esta criba el comprador puede visitar todos los inmuebles seleccionados en un mismo día, ahorrando mucho tiempo (hasta un 70% en la búsqueda) y dinero.
El agente también se encarga de elaborar informes financieros y legales (comprobar si la vivienda tiene cargas hipotecarias, cargas fiscales, etc.) y técnicos (cableado, revisiones de instalaciones eléctricas, medición de superficies con láser…), de hacer las correspondientes comprobaciones con el administrador de la finca y el catastro de cada inmueble, la elaboración de contratos, la gestión del pago de impuestos (ITP o IVA, IBI…), llevar la documentación al notario para que el cliente sólo vaya a firmar las escrituras de compraventa y llevarlas al registro de la propiedad. Y otro servicio que ofrecen es el de buscar presupuestos para la reforma necesaria y decoración de la vivienda a escoger, en caso de ser necesario.
¿Tienen cartera propia de viviendas como en una inmobiliaria?
Estos agentes no tienen una cartera de inmuebles propia (en sus páginas web y oficinas nunca hay viviendas en venta) sino que tienen libertad total para buscar lo que el comprador le especifique puesto que su ámbito de búsqueda es ilimitado: portales inmobiliarios de Internet, agencias inmobiliarias, contactos personales, conserjes… No compiten con las agencias inmobiliarias: colaboran con ellas para localizar la vivienda que desea el comprador. De este modo, los conflictos de intereses desaparecen ya que no están condicionados por la comisión que se cobra del vendedor.
¿Cuánto y cómo puede cobrar este agente?
Los Personal Shopper Inmobiliarios cobran entre el 1% y el 2% del precio de la vivienda, aunque nunca se los cobran al vendedor. Entonces, ¿cómo cubren sus honorarios? De los descuentos que consiguen en la negociación para conseguir la vivienda de su cliente. Y es que conocer el verdadero estado de la misma les da algo de ventaja para presionar a la hora de negociar por el precio y conseguir una rebaja de entre un 5% y un 20% del precio de salida en la compra.
Como provisión de fondos cobran un 10% de sus honorarios por adelantado (por ejemplo: si los honorarios del agente son de 4.000 euros, al inicio de la búsqueda se cobran 400 euros como provisión de fondos). El resto sólo se cobrará en caso de que el comprador encuentre la vivienda que desea.
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Todo han sido facilidades, no he tenido ningún problema con ellos. Me han ayudado en todo momento. Ya tengo el piso y estoy muy contenta!. Gracias a tod@s, hacéis un buen equipo de profesionales y humano, q eso para mí también es importante. Nos vemos por el barrio.
Muy profesionales, atención personalizada y trato amable.
Sois un gran equipo, Gracias.
Les recomiendo a todos! Ha sido una experiencia fácil gracias al bien tratamiento y profesionalidad. Hacen todo que pueden para ayudarte y intentan facilitar la experiencia. Gracias a todo el equipo