Tras el pronunciamiento el pasado 26 de octubre de 2021 del Tribunal Constitucional en relación con el impuesto de plusvalía municipal, en el que alegaba la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el Consejo de Ministros acaba de aprobar el Real Decreto-ley que modifica la forma de calcular el impuesto.
La naturaleza del impuesto se mantiene, sin embargo, es la determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo que se modifica.
Los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarla a su marco legal.
Se presentan dos formas diferentes de realizar este cálculo de la cuota tributaria, quedando exentos de pagar este tributo los que no obtengan ganancia por la venta o traspaso del inmueble, además quien venda una propiedad en pérdidas, tampoco deberá realizar este pago.
Se calcula mediante el valor catastral del momento del traspaso, multiplicando por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos.
Cada año se aprobarán unos coeficientes nuevos que irán modificándose en función del mercado inmobiliario.
En un método optativo pues el contribuyente puede tributar según la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
Se calcula midiendo la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o transmisión del inmueble.
Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la calculada con el valor catastral, podrá aplicarse el segundo método.
La norma permite a los ayuntamientos comprobar estos cálculos para evitar errores, estos podrán bajar el impuesto un 15%.
El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos. Como novedad, se establece un coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de trasmisión, han transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.
En 2019, los consistorios de España recaudaron 2.500 millones de euros a través de este impuesto.
El decreto-ley establece que la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos que no podrán exceder de los que se indican a continuación.
Cuando el impuesto se paga a través de la autoliquidación, el contribuyente tiene unos 4 años para pedir la revisión del importe a pagar.
Pero el tribunal constitucional dejó claro que no será posible reclamar las cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de que se dictara la sentencia el 26 de octubre del 2021.
Esta nueva norma no tiene carácter retroactivo. Lo que crea un vacío legal para las operaciones celebradas durante el periodo desde que se conoció la sentencia completa del tribunal constitucional, el 26 de octubre del 2021, hasta que ha entrado en vigor el Real Decreto-Ley el 10 de noviembre del 2021.
Desde la declaración de la pandemia y durante su transcurso, todos los sectores productivos vivieron sus respectivas transformaciones y contratiempos, el sector inmobiliario fue uno más, y dentro de éste, la obra nueva también pasó lo suyo.
Sin embargo, con el paso del tiempo, después que el confinamiento estricto de todo el territorio nacional terminara, la reactivación de las construcciones continuó de manera efectiva, gracias a que la mayoría de promociones se hacían en la preventa sobre plano.
Durante el año presente se ha visto que la compraventa de obra nueva ha mantenido un alza continua, en algunas partes por encima de la vivienda de segunda mano. Y por otra parte, los visados han crecido un 20%.
Los hábitos y la demanda de los consumidores han dado un giro en muchos sentidos, por ejemplo, los compradores e inversionistas buscan viviendas más nuevas, con apertura a los exteriores teniendo terrazas y vistas agradables, además de ser más grandes. Por el confinamiento y el teletrabajo muchos españoles decidieron cambiar de vivienda, pero a esta situación se le añade que una propiedad es una inversión más segura y estable, si se compara con que los valores de la bolsa no son rentables por los intereses en negativo que llevan buen tiempo, sin tendencia a cambiar.
Otro de los cambios que se observan están en el perfil del producto para la venta, junto con la zona de ubicación de los mismos. Las ventas de propiedades grandes, con zonas comunes y en la periferia de las ciudades, han crecido significativamente.
El sector inmobiliario ha visto grandes cambios entre los productos ofrecidos, es así que los precios de las viviendas de segunda mano, junto con los alquileres están bajando desde el año pasado, mientras que la vivienda nueva tiene incremento en su valor. Los expertos consideran que los precios de la obra nueva están y seguirán al alza durante los próximos meses. Si bien las viviendas aumentaban su valor por determinadas características como tener terrazas o balcones grandes, jardines, patios y zonas exteriores, ahora también se suma que las materias primas de construcción han aumentado su precio por el desabastecimiento.
Los expertos señalan que la obra nueva se encuentra en sus valores más altos en los últimos diez años, y sus incrementos se encuentran entre el 4% y el 20% según las características de la vivienda en venta. Todo esto, comparado con la situación de la vivienda de segunda mano, que se ve su reducción cercana al 20%, por lo cual la brecha entre uno y otro producto se ha ampliado y así continuará para los próximos años.
En lo que queda de este año el mercado cerrará positivamente, con un posible aumento entre el 7% y 10% en las ventas, mientras que los precios se incrementarían en un 5%.
De cara al 2022, los expertos consideran que la obra nueva tendrá grandes ventajas para el comprador, puesto que se llevará una vivienda en óptimas condiciones, gracias a las mejoras en el diseño que busca aprovechar toda la superficie de construcción, además de la luz natural y brindar servicios adicionales como piscina y garaje.
La posible desventaja de la situación podría ser que las nuevas promociones generalmente se encuentran fuera de las zonas consolidadas de las ciudades, haciendo falta otro tipo de infraestructura adecuada, además de su mayor precio frente a la vivienda de segunda mano.
Por otra parte, se espera el desarrollo de la nueva Ley de Vivienda, donde estaría la posibilidad que las constructoras y promotoras privadas estén obligadas a reservar el 30% de la obra nueva para colocarla como vivienda protegida; de este porcentaje la mitad se destinará al alquiler social para los más vulnerables.
Las previsiones para el próximo año muestran una demanda sólida, junto con una oferta ajustada a las necesidades de los compradores, con un alza moderada de los precios entre el 2% y el 5%.
Si necesitas información sobre las viviendas de cualquier tipo, recuerda que en Finkas Grupo Inmobiliario cuentas con profesionales para atender todas tus inquietudes. Consúltanos.
Al decidirnos comprar una vivienda, siempre tendremos dos opciones entre las cuales elegir puede ser la compra de una vivienda de segunda mano o una vivienda nueva. Entre las dos opciones podemos ver las respectivas ventajas e inconvenientes, pero desde luego, las razones para escoger una vivienda de obra nueva, podrían tener mucho más peso.
En FINKAS NG hacemos un repaso de las ventajas de comprar una vivienda nueva.
Dentro de la variedad de inmuebles de obra nueva, podrás ver desde pisos en edificios, áticos o viviendas unifamiliares, con diferentes ubicaciones en los núcleos urbanos o incluso urbanizaciones privadas. Cualquiera de estas opciones te dará posibilidades que verás a continuación:
Sin duda, esta es la primera ventaja de comprar una vivienda nueva, puesto que nadie ha vivido en ese hogar y lo habitarás desde el primer momento. Pero no solo tendrás el privilegio de estrenar tu vivienda, también verás que todos los materiales y las instalaciones estarán en perfecto estado, con los acabados de calidad, ahorrándote cualquier problema que pueda tener un piso de segunda mano o alguna reforma que tengas que hacer para asegurar la vivienda que quieres.
Si compras una vivienda sobre plano, normalmente tendrás la posibilidad de personalizar el inmueble a tu gusto; algunas veces puedes cambiar la distribución del espacio o elegir aquellos materiales que mejor se adapten a las ideas que tienes en mente para lograr el hogar soñado.
Normalmente, los promotores de vivienda nueva, poseen planes para brindar una mayor flexibilidad en los pagos. Y además si la vivienda aún no comienza su construcción, tendrás un poco más de tiempo para ahorrar el dinero que usarás para los gastos de la compraventa y la posible financiación.
En la actualidad, los edificios cumplen unos estándares específicos que optimizan el consumo de energía, desde el primer momento de construcción; también se hace uso de materiales que ofrecen un mejor aislamiento térmico y acústico, para conseguir un certificado de eficiencia energética con una calificación optimizada, lo que se traduce en economía de las facturas.
Muchas de las construcciones nuevas se localizan en urbanizaciones o zonas residenciales donde se cuenta con el beneficio de zonas comunes, espacios deportivos, jardines, áreas infantiles o piscina, que estarán en perfecto estado al ser nuevas, serán espacios para fomentar las relaciones interpersonales de tus hijos y tu familia con el resto de los vecinos.
Por otro lado, si se encuentra en una zona residencial o a las afueras, otra de las ventajas será tener garaje en la casa, o un espacio donde puedas dejar el coche, sin que sea propiamente un garaje, y en cualquier caso, será mucho más fácil el aparcamiento.
Una vivienda de obra nueva debe tener una serie de garantías descritas en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), donde se especifican una serie de plazos, según el tipo de desperfecto:
Pero en este punto, se debe aclarar que los plazos inician en el momento en que el constructor envía el certificado de final de obra, y no en la fecha que se compra la propiedad. Por eso, debes saber cuándo se construyó el inmueble y la fecha en que se entregó la obra, ya que podrías adquirir una vivienda nueva, pero que esté fuera del plazo de garantía.
En cualquier caso, y antes de tomar la decisión de comprar una vivienda nueva, debes analizar tu capacidad financiera para tener la certeza de que puedes pagar, tanto la propiedad como los gastos de compraventa y su posterior mantenimiento, considerando si la ubicación del inmueble, es la indicada para ti y tus necesidades. Por eso te recomendamos acudir con profesionales que te asesoren para tomar una decisión y comprobar que tanto el inmueble como su respectiva documentación están en regla, esto evitará sorpresas de última hora.
Estando en el inicio del nuevo ciclo escolar, se estima que medio millón de jóvenes cambiarán de ciudad para cursar estudios superiores, lo cual se traduce en necesitar una vivienda para el transcurso de los estudios. Dado que los alquileres y las residencias estudiantiles tienen precios elevados, muchos estudiantes junto con sus familias deciden hacer una inversión y comprar un inmueble, siendo mucho más rentable a largo plazo.
De acuerdo con los expertos, que analizan las diferentes situaciones que se presentan para los estudiantes y sus familias, se sabe que el precio promedio para alquilar en una residencia está entre los 500 y 700 euros, dependiendo mucho de la ciudad.
Si la idea es alquilar un piso, aunque los precios han disminuido en casi todo el país, hay un promedio general de unos 750 euros en las afueras de las ciudades, mientras que en el centro los precios pueden ascender a los 1000 euros.
Estas cifras, tanto para las residencias estudiantiles como para los alquileres en general, plantean una situación a las familias con hijos universitarios y es la opción de comprar una vivienda, siendo a largo plazo una inversión, ya que una vez terminen los estudios pueden vender la propiedad en mayor valor al precio inicial, gracias a su valorización futura. Incluso si hay más de un hijo cursando estudios superiores significa un gran ahorro familiar.
Los precios de compra de una vivienda de dos habitaciones suelen ser sobre los 190.000 euros, lo cual llevado a una hipoteca significan cuotas de unos 400 euros aproximadamente. En un plazo de cinco años, tiempo de una carrera universitaria, significa un ahorro de 17.500 euros. Además el Euribor se encuentra en bajos históricos y se espera que se mantenga en esos valores un tiempo, siendo una gran oportunidad para hacer la inversión de una vivienda.
Finalmente las otras ventajas que ofrece es que se puede desgravar parte del importe a pagar cada año; hay la posibilidad de alquilar una de las habitaciones que no se utilicen, aportando al ahorro; y al ser propietario de la vivienda puedes hacer las reformas y decoraciones a gusto.
Si estás interesado en comprar una vivienda para tu hijo universitario, en Finkas NG tenemos una amplia oferta, consúltanos.
En nuestra época actual la eficiencia energética es fundamental en el sector inmobiliario, no solamente porque el ahorro del consumo eléctrico puede ser significativo, sino por la sostenibilidad del planeta, algo que cada día toma más fuerza en todas partes.
Sin importar las características y necesidades que cada vivienda pueda tener, los cambios y acciones que te proponemos pueden ser la diferencia para impactar positivamente el medio ambiente y aumentar el ahorro energético de la propiedad.
Desde Finkas Grupo Inmobiliario hemos recopilado información sobre la eficiencia energética y queremos compartir contigo algunos tips para mejorar este factor en tu vivienda, ayudando a conseguir un mejor precio de venta.
Algunos cambios que incrementan la eficiencia energética
Optimizar el aprovechamiento de la energía con el propósito de reducir su gasto es lo que se entiende como eficiencia energética; se busca principalmente que las actividades cotidianas del hogar se puedan realizar con el mínimo uso de energía.
Echa un vistazo a los siguientes cambios que te proponemos para mejorar la eficiencia energética de tu vivienda:
Incrementa el aislamiento térmico:
Un aislamiento térmico deficiente puede provocar un malgasto de energía. Se ha visto que el común colectivo no es consciente del desperdicio energético que ocurre a través de ventanas, puertas o techos mal aislados; de ahí la necesidad de hacer revisiones periódicas sobre estos elementos para asegurar que cumplen su función y así mejorar la eficiencia, además de lograr un ahorro energético que puede ser del 50%.
Uso eficiente del aire acondicionado y la calefacción:
Al lograr un aislamiento correcto de la vivienda, se puede filtrar el frío del invierno y absorber el calor durante el verano. Con esto, el uso del aire acondicionado o el calefactor se reduce y las facturas se economizan.
Implementar el uso de un termostato en todas las estancias podrá contribuir al mantenimiento de una temperatura constante en cualquier estación del año, evitando así, el uso innecesario de la climatización en lugares vacíos.
Ideas para optimizar los recursos del hogar
Los pequeños cambios pueden ser significativos para el objetivo que buscamos, en este caso el ahorro energético. Entre las ideas que debes tener en cuenta está el correcto uso de las persianas en función de la estación, es decir, durante el invierno mantenerlas levantadas para aprovechar la luz natural, mientras que en el verano deben estar cerradas para aislar el lugar en las horas calurosas.
El uso de materiales que proporcionen la sensación de calidez o frescor como mantas o cortinas, ayudará también a mejorar el ambiente para no utilizar los recursos sin necesidad.
Cambiar la iluminación con luces LED
Gracias a su mayor vida útil, las luces LED son mejores para iluminar el hogar. Puede que la inversión inicial de este cambio sea mayor que una iluminación tradicional, pero el ahorro se verá con el tiempo además de ser más sostenibles para el medio ambiente.
Los electrodomésticos eficientemente energéticos y el control de los dispositivos electrónicos
La tecnología actual y los avances en la creación de electrodomésticos eficientes en el uso energético, son los adecuados para equipar nuestro hogar. Asegúrate de leer las etiquetas energéticas para verificar su eficiencia, y así controlar los valores en la factura de la energía.
Por otra parte, recuerda desconectar los aparatos que no estén en uso y desconectar cargadores una vez hayan terminado su labor. Esta sencilla acción puede significar un gran ahorro.
El certificado energético del hogar a la hora de vender
La legislación inmobiliaria promueve desde el 2013 el certificado energético de manera obligatoria, para conocer si la vivienda es eficiente en cuanto al uso energético, además de sus emisiones de CO2. Este documento es necesario tanto para la compraventa como para el alquiler de la propiedad.
La certificación energética puede ser decisiva para adquirir uno u otro inmueble, ya que muchos compradores o futuros inquilinos solicitan esta información para tomar su decisión, puesto que una mayor eficiencia significa menores valores en las facturas. Además, una buena calificación energética puede contribuir a una financiación con una Hipoteca Verde, en el caso de compraventa. Este tipo de hipoteca da el beneficio de un interés menor para las viviendas más sostenibles.
Si necesitas una mayor asesoría sobre este tema recuerda que Finkas Grupo inmobiliario te respalda.